晚报记者 冯兰蔺 报道

    自2009年末开始的房市调控，经过2010年、2011年的反复博弈，开始收到成效。国家统计局的环比数据显示，房地产正在退热。 2012年的调控何去何从？全国政协委员、上海市政府参事，上海社会科学院部门经济所学术委员、研究员张泓铭估计，沿海城市房地产泡沫约50%，但是调控政策的调整需在7～8月即开始，配合国民经济增长，而非使房价反弹。

    张泓铭此前曾为上海社科院城市与房地产研究中心主任，即将召开的“全国两会”上，他将提交相关大会发言。

     【一问】现在，房市泡沫还严重吗？

    中国整体房市泡沫已积累多年，但衡量的权威数据缺失，不妨采取两个方法观察。首先是新建商品住房价格和反映通货膨胀的CPI（城镇居民消费物价指数）之比。

    结果显示，2011年比2005年，全国 CPI上升 22%，年均上升3.37%，城镇新建商品住房的平均价格上升71%，剔除住房结构上升的因素约5%后，年均上升为8.91%。房价上升速度是CPI的2.64倍。而在东部沿海某个特大型城市，同期该地CPI上升了19%，年均上升2.94%，城镇新建商品住房平均价格上升了116%，剔除住房结构上升的因素约5%后，年均上升为13.04%。即同期两者之比是4.44倍。

    张泓铭说，显然，2.64倍、4.44倍，都意味着泡沫的存在。

    由于这种比较没有公认标准，所以，考察房市泡沫还需其他方法，即住房价格租金比，即住房出售价格/住房月租金。在合理条件下，两者之比应该是200～250倍。超过250倍的部分，大体上就是泡沫的程度。

    “以此估计，截至2012年12月底，在房价跌势确立的情况下，沿海城市如北上广深，以及杭州、宁波等，住房售租价格比恐怕还在500倍左右，泡沫约50%；中部城市还在400倍左右，泡沫约37%；西部城市还在300倍左右，泡沫约17%。 ”张泓铭说。

    以上说明，当前中国整体的住房泡沫还很严重。不过，这种严重性自东向西和自大城市向中小城市逐步衰减。张泓铭说，这也就是他目前不能同意调控 “见好就收论”的理由。

     【二问】房价为何不能跌1/3到1/2？

    既然泡沫严重，那么把泡沫一拳击碎、彻底消除，不好吗？所谓一拳击碎、彻底消除，无非是价格迅速退回到售价租金比200～250倍。这意味着东部沿海城市的房价要迅速跌落一半，中部城市的房价要迅速跌落三分之一。

    不过，张泓铭认为，这不行。

    房价的迅速跌落对金融安全构成严重威胁。许多业主会置房贷还款于不顾，开发商的资金链可能断裂以至于无法归还开发贷款，银行收不回贷款，资金周转极度紧张，无法面对储户提款，无法再向社会放贷？这样，不仅影响整体经济循环，而且可能形成系统性金融风险甚至危机。

    其次，对房地产开发商的安全构成严重威胁。 “2008～2010年的官方数据表明，房地产开发企业的销售纯利润大体上占销售收入的10%，如果房价迅速跌落三分之一到一半，成交量不变，销售收入就下降三分之一到一半，肯定导致开发商大面积亏损，随之大量倒闭，整个产业一蹶不振。 ”

    再者，对房地产供应商安全构成严重威胁。在上述情况下，为房地产开发直接服务的建筑材料商、工程承包商将蒙受重大损失，部分企业倒闭，部分企业面临减产或亏损，或大量裁员，将危机转嫁给就业者，包括占比甚高的农民工。

     【三问】调控房价还有第三条路吗？

    有泡沫，调控不能“见好就收”；求稳定，房价大幅下跌也不行。是否有第三条道路呢？

    有的。

    张泓铭认为，首先，调控一定要坚持见到房价的绝对下降。在此以前，调控决不能松，甚至要加码。但是消除全部泡沫，不能靠房价的绝对下降。

    一旦房价绝对下降形成广泛的预期，并下降到实质性程度，例如10%-20%（指整体而非个案），这时就需要维持房价基本稳定，待国民经济增长及其他指标的上升，使泡沫相对缩小。这时，更不能让这种绝对下降给产业和经济带来激烈的震荡，要使房价在已经下降的基础上稳定下来。当然，绝对不能反弹。

    此时，泡沫还绝对存在，但人们需要耐心，主要通过多年的经济增长使房价同国民经济的比例关系趋向正常。

    【四问】 房地产调控政策需要调整吗？